中古マンションを購入する時には築年数が気になりますよね。
築浅の方が新しいので魅力的で安心・安全に思えます。
私も最初は築浅がよかったんですけど高すぎて買えませんでした。
そこから、沢山の物件サイトをみたり、書籍を読んだり、実際に内見にいったり、いくつかの不動産屋さんにアドバイスいただたりして気がついたことがあるんですね。
どの年代も築年数だけでは判断できない良さがある！
この記事では中古マンションの築年数別の特徴や、それぞれの築年数別のメリット・デメリット、注意点を紹介します。
私の感想を交えてお伝えしますので、物件探しで迷ってる方は、ぜひ、参考になさってくださいね！
中古マンションの築年数についての基本知識
では、ちょっとだけマンションについての築年数の説明をします。
築年数とは何か？
築年数はマンションがたてられた年数の事です。
築浅というと３年から５年を指すことが多く６年を超えてくると築浅というイメージはなくなり「築古」というイメージが強くなっていきます。
築何年までが比較的安心か？
一般的には築１０年くらいを目安に「安心」を感じる方が多いです。
新しいマンションほど（当然ですが）建物への劣化が起きにくいからです。
お部屋の全体のリフォームしないなら設備の故障のリスクがが少ない方が安心ですよね。
耐用年数との関係性について
耐用年数とは建物や設備が使える期間を指します。
鉄筋コンクリートなので、きちんとメンテナンスをすればマンションは１００年は住めるといわれています（一般的な意見です）
大切なのは適切に管理してメンテできてるかということ
例えば、マンションの外壁に亀裂があっても小さなうちにきっちり修繕していれば亀裂から雨がはいりこみませんよね。
そうすれば、マンションの内部の鉄筋が腐食する・・・なんて大事にもならないでしょうし。
逆に、何年もほったらかしにしておけば、亀裂が小さくても大きくなったり、雨水が内部にまで影響していくでしょう。
築年数は１つの目安。築浅だから安心！というわけでなはなく、見極めが大切だと思います＾＾
築年数に関する知識や特徴が分かれば、素人なりにも（自分にとっての）物件の良し悪しができるようになっていきますし、不動産さんとの会話もスムーズになります。
自分の意思とは違う方向に誘導されにくくもなりますしね。
また、選べる幅が広くなっていきますので、築年数別のマンションのメリット・デメリットは是非知っておいてくださいね＾＾
▼マンションの劣化や老朽化についてわかりやすい動画がありました▼
中古マンションの築年数別のメリットとデメリット
ではマンションの築年数別のメリット・デメリットをお伝えします。
一般的なこととと合わせて、私が内見して感じたこと織り交ぜて紹介しますね！
築10年未満のマンションのメリットとデメリット
築浅から築１０年くらいまでの物件のメリットです。
- 故障や劣化のリスクが少ない
- リフォームや改装をする必要が少ない
- そのためすぐ住めるし、物件以外のリフォーム費用が少ない
新築とはではいきませんが、それに近い感覚ですぐ住めるのが嬉しいですね。
物件によってはハウスクリーニングだけで住めることもありますよ。
デメリットは以下の通りです。
- 価格が高い
- 今後マンションがそのまま維持できるか不明
- 将来的の売却の金額の参考価格がない
- 欠陥、工事不良が表面化していない可能性がある
一番のデメリットは価格ですね。
新築に近い状態で住めるわけですから仕方ないのかも
また、不安要素としてはマンションの維持管理です。
どんな風に維持されていくのかが分かりにくいです。
マンションの管理組合の方向性が決まっていないことが多いため適切に修繕・保全がされていくのかが見えません。。
マンションを維持する修繕積立金というお金も一般的には新築時には価格を安く設定することが多いため、値上げされることが多いです。
月々の支払が多くなっていくこともあるかも・・・しれませんね。
また将来マンション売却を考えたときに参考になるデータが少ないです。
売却が前提なら、予め不動産屋さんに相談しておきたいところですね。
あと築浅のリスクとしては建物の欠陥や工事不良が分かりにくいです。
住んで10年、20年経過してるマンションの場合、よっぽどのことがなければ顕在化していることが多いですから古いですけど安心は安心。
問題が顕在化してますから嫌なら避けることもできますし、別に気にしない程度なら知った上で購入ができますよね。
それが分かりにくいのが新築のリスクですよね。。
昔「姉歯事件」という耐震のデータを偽造してたという有名な事件がありまして。
うちの実家の近くのホテルが建ったばかりでしたけど、対象建物だったので・・・まるまる取り壊して立て直しになってました。。怖い。
こういうのが怖いですよね。。
10年以上20年未満の中古マンションのメリットとデメリット
築10年から20年くらいまでの物件のメリットです。
- 築浅と比べ価格がリーズナブル
- 住民の住環境や生活感を感じることができる
- マンションのメンテナンスや維持管理の方向性を確認できる
設計上の不安要素がある場合、１０年も経っていれば表面化されてるので比較的安心です。
築１５年から２０年の間の物件は築浅と比べるとリーズナブル。
売り主さんの住み方によっては設備がまだまだ使えるものがあります。
大規模なリフォームをせずに一部の設備の入れ替えをするだけで住める物件もあります。
デメリットは以下の通りです。
- 設備に部分的な劣化が起きる時期
- リフォームや修繕はある程度必要
- 購入時に設備の劣化の度合いの見極めが必要
- マンションの修繕積立金不足だと月々に支払う積立金が値上がる可能性あり
まだまだ使えると思った設備が、実際使ってみたらすぐ壊れてしまったなどのトラブルが起きやすいですね。
物件の売買契約をする際に、売主さんがどこまで設備の保証をしてくださるのか、また自分がどの程度入れ替えをするのかなど見極めが必要だと思います。
購入していざ住み始めたら使えなかった！とかひび割れが見つかった！といったトラブルも。。。
クレームの申し出はしにくいので要注意ですね。
追加でリフォームや設備の交換となると予想よりも予算を上回ってしまうので要注意です。
また、マンション全体の大規模な修繕が行われるのもこの時期です。
大きくマンション全体でお金が動く時期なので、きっちり管理ができていれば問題なくすまされているはず。
積立金が不足している場合だと修繕ができないんですね。
もし不足してるマンションだと、月々支払う修繕積立金の値上がりがあったり、直前にまた特別な支出が必要になるかもしれません。
大規模修繕が済まされてるのか、また済まされていない場合、月々の積立金は今後値上がりの予定があるか、など。
お金にまつわるマンションの管理は必ず確認してくださいね♪
確認しておけば購入してから安心ですよ
20年以上30年未満の中古マンションのメリットとデメリット
築20年から30年くらいまでの物件のメリットです。
- 築20年を境目にマンションの価格の値下がりが緩やかなになるのでお買得感があり
- リフォーム履歴によってはリフォーム代が少なくて済む
- 周辺環境が整備されてることが多い
マンションの値段は新築時がピーク。
少しずつ値下がりをしますが、「底」といわれるのが築２０年あたり。
値段が下がるといっても、少しずつ緩やかになる傾向があるので、一般的に価格を重視して物件を選びたい方は築２０年あたりがねらい目！とも言われてますよ。
不動産屋さんにも築２０年は値段がこなれてますと言われたことがあります。
また、築２０年から３０年ともなると、以前住んでいた方がリフォームをしている可能性があります。
リフォーム履歴がある物件だとその設備はまだまだ使える可能性がありますよ。
給湯器やキッチン、お風呂はリフォーム代がかかる箇所なので！
そこだけでも部分的にリフォームがされいて、購入後そのまま使うつもりなら予算を押さえられますね。
あと、この年代は程よく立地や便利がいい物件が多いと思います。
マンションは年代が古いものの方がよい立地に建てられてることが多いですからね。
また、バリアフリーなどが一般的になってきてる時代に作られてるマンションもちらほらあり、リフォームや物件の選び方次第では、高齢になった時でも安心して住める築年数だと思いますよ。
2000年代の後半のマンションは価格や品質のバランスがとれてて個人的にすごくいいなぁって思います
では、以下デメリットです。
- 物件によっては全面的にリフォームが必要
- マンション全体の雰囲気はやや古めなのは否めない
築２０年以上ともなるとリフォームが必要です。
これも売主さんの部屋の使い方次第ですね。
綺麗に使われてる方だとクリーニングだけで住めますけど、設備自体の寿命が近くなってきてることは念頭に置いておきたいですね。
設備を入れ替えないと、故障したときに費用がかかりますから。
また、設備もやっぱり古いなぁ、と感じるものが多いです。
築１０年から２０年くらいの物件だと、お風呂をみてもまだ使えそう！という印象を受けますが、築２０年以上となると、古いなぁという印象です。
ただ、賃貸の物件では全然あるレベルの設備なので、初期費用を抑えるために、壊れてから直す！と割り切るのもありかもしれませんね。
物件の値段とリフォームの値段、両方を考えてバランスよく資金を考えるのがちょっと難しい年代だと思います。
また、部屋は自分たちでキレイにできますが、建物全体の雰囲気は経年なり、という印象の物件が多いです。
綺麗にしてあっても、ピカピカのロビーだったり、豪華さというのはあまり感じません。
年代的にバブルがはじけた後に建てられた物件なので、豪華さというよりも質実剛健さが好まれていた、というのを本で読みました。
30年以上の中古マンションのメリットとデメリット
築30年以上の物件のメリットです。
- さらに価格がリーズナブル
- 間取りが広いものがあり
- 立地がいいものが多い
- 植栽など経年でしか得られない良さがある
築２０年を境目に緩やかになるとはいえ、築３０年以上の物件はさらにリーズナブルです。
全部、部屋の中身をとっぱらって大規模なリノベーションをしたい方には人気です。
また、間取りが広かったりする物件もあるので掘り出し物がある年代っというイメージです。
あと、駅が近かったり、地盤がよかったり。
マンションが建てられている立地がいいのも特徴です。
私が住んでるエリアだと駅から１０分以内のマンションだと古いものが多く、築３０年前後のものばかり。
立地命で、かつ自分好みに大胆にリノベしたい方にはおすすめです。
また植栽が綺麗な物件もありますよー。
雰囲気がいい物件って魅力的ですよね。
では、以下デメリットです。
- 管理状況の見極めが必要
- リフォームやリノベの限界の見極め
- 売却のタイミング
築３０年以上となると、住民の方たちの雰囲気が色濃くでます。
先にもお伝えしましたが、マンション全体の修繕がきちんとされてきてるのかなどの過去の管理の状況はしっかりチェックしておきたいところですね。
また、リフォームやリノベで部屋は綺麗になりますが、物理的な限界があります。
水回りの位置を変更したり、天井が低かったり。
実際に内見してみないと体感でしかわからないことが沢山あります。
自分では不安なら、技術的な可能性を見極めるためにリフォーム業者さんに同行してもらいましょう。
また、築３０年以上になると物件によっては売却のタイミングが難しいです。
日本はマンションの文化が欧米に比べるとまだ浅いため、今後の売買が読めません。
一般的には、どんなに古くても立地が良かったら売れるとか聞きますが、正直・・・・私が住んでるエリアではどうかなぁ〜と思ったりします。
でも東京のような都会で人気のエリアだったら築年数関係なく売れる可能性がありますもんね！
ずっと住み続ける予定なら関係ないかもしれませんが、売却する可能性があるのなら何年住むのか、済んだ後に築何年になってるのか。
その築年数で似た物件がいくらくらいで売買されてるのかはチェックしておきたいところですね。
▼築30年前後のマンションについてはこちらをどうぞ
さいごに
築浅の物件は設備や建物が新しいため劣化や故障のリスクが少ないです。
一方で立地や条件が築古の方が有利だったりします。
便利で場所がいい所から建物って建てられていきますもんね。
また昨今、新築マンションが値上がりしてることもあり、古い物件をリノベーションしたりリフォームして住んでる人が増えています。
ひと口に中古マンションのリフォーム、といっても建てられた物件ごとに特徴があります。
当然、気をつける点も変わってきます。
自分にぴったりあった物件をみつけて、素敵な住まいにしていきましょう。
いくつかの物件の内見した感想を交えた体験談ですが参考になれば幸いです。
