マンションを購入する時に気になるのが流れですよね。
物件を選べばすぐ買えるわけでもなく銀行から融資を受けたいのなら住宅ローンの申込もしなければいけません。
中古ならリノベーションやリフォームも考える必要もありますよね。
この記事では中古マンションの購入の流れを実体験を交えて紹介します。
うちはちょっと失敗しちゃって。購入が思ったよりも時間がかかってしまいました
流れを押さえておけば購入までの道のりがスムーズですよ。
私がマンション購入にあたって購入し参考にして役立った書籍も途中で紹介しますので、是非最後までお付き合いくださいませ！
中古マンションの購入の基礎知識
中古マンションの購入の流れは複雑です。
流れを理解していないと、なんのためにしてるのか分からず、やり直しが生じたり、確認作業に手間取ったり。
予定していない時間とお金がかかってしまいます。
ですので、流れを説明する前にほんの少しだけ中古マンションの購入の基本的で重要な知識を紹介しますね。
知識があることで、なぜその流れで進めていくのか理解できます。
大切なポイントを押さえておけますよ。
中古マンションのメリット・デメリット
中古マンションのメリットとしては以下の点が挙げられます。
- 新築を購入するよりも価格が安い
- 立地が良い物件がある
- 既に生活をしてる環境を確認できる
駅や商業施設などの生活が便利なエリアに建てられていることが多いです。
また既に生活をしてる状況を確認できるので安心です。
私もご近所トラブルは絶対に嫌だったので物件を選ぶ時には何度も下見をして確認しました♪
いいなぁと思う物件が近所なら内見申込前に実際に行ってみて雰囲気を確かめるのもアリですね。ダメなら内見に行かずとも次にいけますから！
デメリットは以下の通りです。
- 設備や建物の老朽化
- マンションの修繕積立金のリスク
新築と比較すると、建物・設備が古いため状況によって劣化・老朽化しています。
どの程度の劣化なのか見極める必要がありますね。
さらに修繕や修理にはお金が必要ですよね。
部屋の中の劣化は自分たちのリフォーム代金が必要ですし、マンション全体なら今いる住人の人たちがお金をどれだけ積み立てているかがポイントになります。
素敵なマンションでも将来的に維持できずお金が足りない・・・となると購入しても後が大変です
このあたりの情報は実際に不動産屋さんに行って内見してから、買う気があることを匂わせつつ「確認したいことがあって」的な流れで不動産さんに問い合わせをすると教えてもらえますよ～
中古マンションの価格帯と築年数の関係性
物件価格の傾向ですが、中古マンションの価格は築浅の方が値段が高く、古くなれば価格が下がります。
築20年位で価格の下落は落ち着き緩やかになっていく、と言われています。
東京とそれ以外では若干違いがありますが、20年から30年くらいで緩やかになっていく感じです。
▼三菱UFJ不動産のHPです▼
⇒マンションは売却するなら築20年までが正解～20年を過ぎると格段に価格が下がり、売りにくくなる
これマンションを売る方向けのHPですけど買う側にも応用できますよね。
20年以降の中古マンションを買ったとしたら、自分が売るときに急激な値下がりが起きにくい！とも言えます。
築年数によるメンテナンスやリフォームの必要性
築古のマンションの方が物件そのものの価格は安いですが、一方でメンテナンスやリフォームが必要ですよね。
マンション全体の老朽化は、先ほどもお伝えした通り、今住んでる人たちの管理状況をチェックすることが大切です。
また、部屋はどの程度までリフォームが必要でいくらくらいリフォーム・リノベーションがかかるのかの見積もる必要がありますね。
リフォーム・リノベーションの技術が上がっているので、設備を入れ替えれば新築同様になりますが、一方で費用はかかります。
ついついおしゃれで便利な設備をいれると予算が膨らみやすいので要注意ですよー。
以上が、前提条件で知っておきたい内容です。
中古マンション購入の前準備
以上の知識を踏まえた上で事前に準備をしておくとスムーズです。
必ずしておきたいのは「資金計画」です。
購入前におおよそ、何にどれくらいお金がかかるのかを見積もる必要があります。
そして、購入した後に無理なく生活ができるのかを考えましょう。
中古マンションを購入して後悔してる方々は物件そのものというよりも、ローンの組み方に後悔してることが多い様に感じます。
うちは「賃貸で借りてる家賃くらいだったらローン払えるかなぁ」という考えでした。
老後も今のように生活をしながらと考えると資金計画の見通しが甘かったと反省です・・・
資金計画は、なによりも先にした方が後々安心ですよ
予算の見積もり方について
では、資金の計画をする際にどれくらいの中古マンション購入でお金がかかるかを考えます。
ざっとですが中古マンションの購入には以下の費用がかかります。
- 物件（マンションそのもの）を購入するためのお金
- マンションをリフォームやリノベするためのお金
- 不動産屋さんに払う仲介手数料や登記に関わるお金
- 将来にマンションを維持するお金（管理費・積立金など）
- 購入後に生活していくためのお金（自分たちの生活費）
スーモやアットホームなどのサイトに掲載されてる物件には「購入金額」が記載されていますよね。
購入時にはそれ以外にもお金が必要なので要注意！
特にマンションをリフォームしたりリノベしたりする場合は、素人ではいくらかかるのか分からないですよね。
ですので、最初の内見でいいなと思ったら、２回目の内見でリフォーム業者さんや内装業者さんに同行してもらう方も多いですよ。
うちも同行を２つの業者さんにしてもらいました
リノベやリフォームをする前提で中古マンションを探すのなら、同時にリフォーム業者さん探しをした方がスムーズですよ。
なぜなら、素人では自分たちが購入したい物件や理想のリフォーム・リノベを叶えるのにいくらかかるかわからないからです。。
また、自分たちがマンションを手に入れた後、維持しつつ生活が無理なくできるのかも大切で。
これらを踏まえて、いくらくらいまでなら買えるのかを考えて全体の予算を決めましょう！
特に現金で一括購入の場合は一気にお金が減ってしまうので、私たち夫婦みたいにアラフィフだと老後の資金が心配ですよ・・・
定年が何歳か、定年から年金をもらうまでの間はどうするのかなども考えて「自分の生涯のライフプランと資金の計画」をしておく必要があります。
私たちは物件を決める段階で資金計画の重要性に気がつきました
私はFP２級の資格を持っていますが、プロの方にお願いすればよかったと後悔しています。やっぱり老後を安心して暮らしたいですからね。
▼ちなみに私はこちらの書籍で「アラフィフ」の住宅購入を勉強をしました。
住宅ローンについて
では実際にどうやって購入するお金を調達するか、です。
現金一括で購入しないのなら借りるわけで、住宅ローンを利用しますよね。
ローンをいくらくらいで申し込むのか、何年くらいかけて返済するのかもあらかじめシミュレーショオンしましょう。
その時に「金利」の考え方や選択が重要になってきます。
金利の選び方によって毎月の返済額やトータルの支払額が大きく変わるからです。
住宅ローンの金利は大きくわけると主に以下の２つの種類に分けられます。
固定金利
固定金利：契約の期間中、金利が上下しないタイプのローンです。返済する金額が安定しやすく予想がしやすいです
変動金利
金利が市場の動向で上下します。金利が低い時には支払額が安く、高い時には高く支払わなければいけません。
これ以外にも「フラット35」という制度があります。
フラット35
国の制度の固定金利の住宅ローンです。銀行よりも融資の基準が優しいと言われていますが物件の条件が厳しいという面があります。
住宅ローンの金利は返済期間が長ければ長いほど、そして借りる金額が大きければ大きいほど影響があります。
住宅ローンを借りる際には銀行に「融資の申込」をしますが、条件によってはお断りされることも。。
ローンの審査の条件としては収入や雇用の形態、あとカードの延滞が過去なかったかなどの信用情報などもチェックされます。
残念ですが金利が低いからいいなぁ、と思っていても借りれるとは限らないのです。
うちも地元の地銀から借りたかったのですが無理でした
ローンは中古マンション購入の最大の難所！
早いうちから勉強をしてしておくか、もしくは余裕があるのならローンのアドバイザーのアドバイスを受けておくとスムーズに進むと思います。
不動産屋さんと懇意にしている銀行だと、銀行担当者さんに便宜を図ってもらえることも。
とはいえ不動産屋さんはプロ！
基本、物件を紹介して購入してもらうのが仕事です。
全面的にお任せだと、担当者さんによっては、自分の意思と違うところに「あれよあれよ」と誘導されることもゼロではありません。
人任せにせず、任せるにしてもしっかり知識をつけておく必要がありますよ。
ローンアドバイザーに相談して知識を深めたり、住宅ローンの一括相談サイトなどで各銀行の特徴や金利の相場を知っておくと安心です。
以上の事前知識を知った上で、シビアに物件を選びましょう。
物件選び平行しながら事前準備をすすめるのもGOOD。
売りに出されてるものの中から選ばないといけないわけではないですからね。
時間に余裕があるのなら勉強をしながら希望の物件を待つのも１つの手です。
中古マンションの物件選びと内見について
物件探しでメジャーなのは以下の手段です
- インターネットの物件サイトで売り物件を探す
- 地元の不動産屋さんに紹介してもらう
「スーモ」や「アットホーム」などの物件紹介サイトには中古マンションの売り案件が登録されています。
条件が合う物があれば問い合わせをしてみましょう。
問い合わせはメールでもできるところが多いので安心です
この問い合わせの後、「買ってもいいなぁ」とう気持ががあるのなら、取り扱ってる不動産屋さんに出向いて、物件の説明を受けたり、部屋の中身をみたり（内見）をします。
この時に自分の希望の条件と予算を伝えると、インターネットに掲載されていない物件を紹介してくれることがありますよ。
なんならお部屋見ますか？という流れで、ついでに部屋を見せもらえることもあるので、この段階で自分の物件の希望と予算を把握しておきましょう。
物件の評価ポイントとチェックリスト
では物件を選ぶときのポイントで代表的なものを紹介します。
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- 交通アクセスと位置（高速道路や駅、学校・病院など道のり）
- 建物の状態と設備（築年数による建物や設備の劣化・リフォームの有無）
- 間取りと広さ（間取りや向き、広さは十分か）
- 駐車場や駐輪場（駐車場は確保できるか）
- マンションの周辺の騒音や景観（工場やパチンコ店など深夜の騒音はないか）
- セキュリティ（オートロックや宅配ボックスなどの施設）
- 管理組合の状況（健全に運営されてるか、今住んでる住民の積立金は適正か）
- 市場の価格の動向（類似のマンションより割高で売られていないか）
あとペット可の物件を探されてる方も多いですね。
全ての項目を満たす物件は難しいので、中古マンションは必ずどこかで妥協が入ります。
いくつか物件の内見をしてみてそれぞれのいい所と妥協できないところをチェックしましょう。
うちはマンションを買う時に立地を妥協しました。
最終的に決めた物件は、周辺施設は抜群なのですが建設されてるのが工場地域なんですね。
工場地域は工場を建ててもいいですよ、というエリアなので空き地があると将来的に煙がでたり音がするような工場が建てられる可能性があります。
だから、なんとなーく雰囲気が・・・・ゴツイというか、暗いときに危ないというか(´ε｀；)ｳｰﾝ…
ですが、中学校も小学校もスーパーも徒歩１０分圏内で、最寄り駅も１５分歩けば到着するすごく便利のいい場所なんですね。
工場地域とはいえ、近くに何か立つ気配もないですし、既に近くに建ってる工場からの音も許容範囲。少し車やトラックの交通量が多いかな、くらい。
そこさえ妥協できれば毎日の生活は何も不自由がありません。
結局、立地がいい物件の対抗馬マンションがあったのですが、間取りや広さが十分だったですし、オートロックでもなかったので、総合的に「立地」を妥協し「利便性の良い」今の物件にしました。
総合的に考えて、妥協できる部分、できない部分が出てきますので、気になった物件は内見の申込をしてみてくださいね＾＾
そのためにはこの段階でリフォーム業者さんの選定が必要になります。
マンションの売買契約までの流れ
内見がすんで「おおよそ買いたい気持ちが固まったら」以下の流れで契約まで進みます。
ここから価格などの交渉が始まります
流れはざっと以下の通りです。それぞれの手続きが状況によって前後したり平行して進んでいきますよ＾＾
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- 不動産購入申込書（買入申込書）と呼ばれる書面を提出
- 重要書類の取り寄せる
- 売買契約書を取り交わす
- ローン申込＆契約の手続きをする
- 物件の引き渡しをうける
不動産購入申込の提出
公式に「買いたい！」という意思表示の書類です。いくらだったら買うかの条件を伝えます。
指値といって●●万円だったら買いますよ、という意思表示をします
あと、カーテンをつけたまま残してくださいとか、クーラーは取り外してください、とか。付帯設備や付帯条件について交渉をします。
地域にもよるようですが・・・あまり大幅な値引きだと売主さんの心象は良くないみたいです。
１度の交渉で決裂してしまうこともあるとか。
また、人気のエリアの物件だと、速攻、申込書を満額で出さないと他の人に押さえられちゃう・・・ということもあるようです。
うちは、そうでもなかったですけど、僅差で悔しい思いをした方の感想はよく目にします。
うちの場合は指値で８０万円の端数の値引きを申し出ましたが、万が一、売主さんが値引きを受けいれてくださらなかった場合、もう一度、交渉の余地があるのかを不動産屋さんに申し込む前に事前にしました。
この段階では、売る売らないは売主さん次第！
逆手にとられて不動産屋さんに急かされてることもありますが、不動産購入申込書を提出すると（法的な拘束力はないようですが）「やっぱりやーめた」と気軽にやめずらいので、よくよく考えて提出してくださいね。
逆にいうと「不動産購入申込書」を提出することで、売主さんに「本気さ」のアピールができます。
重要書類の取り寄せる
不動産購入申込書を提出したことで（一応）物件購入の優先権が手に入ります。
ここで満額で現金で買います！！！みたいなライバルがでてくると契約がひっくり買える可能性があるので注意が必要です。。
契約を結ぶ前に重要な書類をあらかじめ取り寄せて確認をしておき売買契約に臨みましょう。
重要書類こういった書類です。
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- 修繕積立金がわかる書類
- 長期修繕計画が分かる書類
- マンションの管理規約
修繕積立金がいくら積み立てられているのか、修繕が計画的になされてるのかの書類は、マンションの管理が健全化を判断するために取り寄せます。
またマンションの管理規約は自分たちが住むときに不便な規約がないかをチェックするためです。
例えばベランダでのタバコ喫煙！とか、ペットの頭数や種類が制限されていたり。あと町内会や自治会の参加が強制だったり・・・などなど
生活する上で大切なことなので、事前に取り寄せをしておいた方が安心です。
住宅ローンの申込＆契約の手続き
住宅ローンで購入する場合は契約の申込をします。
申込をすると審査がされ、通過をした人だけがお金を借りられます。
審査は２回。
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- 事前審査
- 本審査（団信含む）
銀行とひと口にいってもメガバンク、地銀、ネット銀行など沢山ありますよね。
申込時の特典や金利なども銀行によって違いますので、自分にあった住宅ローンに申込しましょう。
うちの場合は「不動産購入申込書」で買いたいという意思表示の段階に「事前審査」を受けました。
リフォームの金額と物件の金額のおおよそが分かっていたからです
不動産屋さんに相談しながら進めると安心です。
うちは不動産屋さん２社と事前審査のやり方を相談しましたが、１社目は物件＋リフォーム代を多めに見積もり借りたい金額を申込してください、と言われました。
これは本審査の段階で金額を増やすことができない（しにくい？）からだそうです。
期間もできるだけ長めに、と言われました。
もう１社は多め多めではなく、本審査に近い数字と期間で通すように言われました。
不動産屋さんの方針なのか、物件によるのかわかりませんが(´ε｀；)ｳｰﾝ…
とにかくローンの知識が豊富で人脈が広くいろいろな銀行と連携をとってくれる不動産屋さんが心強いですよ。
なぜなら住宅ローンは最大の難関だから！
そもそも融資で借りる前提ならローンを借りれないとマンションは買えないですよね。
なので、物件を買います！という約束の「売買契約書」を売主さんとの取り交わすのと同時に「住宅ローンの本審査」というのは平行して準備していくのが一般的で、ローンの手続きのためにそろえる必要な書類や契約がぶっちゃけ煩雑なのですよ。。
ローンも物件そのものの価値や、借入金額、ローンを組む人の年齢によっても審査の結果が違いますからね。
とにかく、不動産屋さんと相談をしながら進めていくのは当然ですけど、お任せでは厳しい部分もありますので・・・
個人的にはマンションが欲しいならここが一番の踏ん張りどころだとだと思います。
さて、いろいろ頑張った結果、本審査が通った後には以下の流れで進みます。
- 金銭消費貸借契約
- 物件の引き渡し
金銭消費貸借契約とは「銀行」⇔私たちの間での契約です。この契約をもって融資を取り付けます。
銀行の指定の必要な書類をそろえて申込をします。
金銭消費貸借契約までに、大抵は新しい住居（購入するマンション）の火災保険の申込や、マンションの登記をしてくださる司法書士の案内や紹介がされますよ。
契約したマンションが自分のものになるのが「物件の引き渡し日」です。
引き渡し日当日には銀行さんの指定の場所（大抵は銀行ですね）に「買主、売主、司法書士の先生、仲介業者、銀行の担当者さん」が一同に集まって、書類のやり取りをします。
そのための下準備？？（火災保険のこととか）や当日何をするかなども金銭消費貸借契約を取り交わす日に事前の説明があることが多いようです。
【リフォーム込みでローンを組む場合】本審査の際に工事契約を求められるケースがあります。
個人的には借りれるかどうかわからないのにリフォームの契約を結んでくださいって、変だとおもうんですけど(´ε｀；)ｳｰﾝ…
うちは銀行に相談をしたところ「本審査」は見積でOK！と言質を取りました。が！！金消契約には必ずリフォーム業者との工事の契約書が必要と言われました。。
かなり日程的にはタイトでした。リフォームを住宅ローンで一括で借りる場合は事前準備をしたり、リフォーム業者さんにローンを通すために協力してもらう必要がありますよ。
売買契約書と重要事項説明書の内容解説
前後しますが、売主さんとの間での「売ります」「買います」の契約が売買契約です。
ローンの本審査は「売買契約」をすませてある前提だと思いますので（銀行によるのかもしれませんが・・・）
▼これはほぼ近い日付で行われます▼
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- 売買契約書の取り交わし
- ローンの本審査に申込
売買契約の当日は不動産屋さんと売主さん買主とで集まります。
物件の詳細や、物件にまつわる重要な事項を３者交えて確認をとります。
「間違いありませんよね？」「いいですよね？」的な雰囲気です。
２時間くらいで終了しますが、だーーーーーーーーーーーっと読み合せていくので、正直、よくわからないことが出てきます。
ん？？と思っても、なんとなく言えなくて。流されてしまうと大変です
ですので、売買契約日の前日までに「契約書のドラフト（下書き）」と「当日説明してくれる重要事項の内容」をあらかじめ貰っておいて読み込んでおくと安心ですよ
▼重要事項や契約で必ず確認しておきたい部分は私はこちらの本で勉強しました▼
さいごに
駆け足ですが、中古マンションの購入の流れを体験を交えて簡単に伝えしました。
私たちが購入する時も「何をするんだけ？」とインターネットの情報や書籍の情報で確認しましたが、ケースバイケースで多少いろいろなことが前後するようです。
これは、借り入れする銀行や物件によって違いがあるからだと思いますよ。
ごく一般的な流れや事例になってしまいますが、自分の場合だったらどうかなぁ、と当てはめて考えてみてくださいね！
不動産屋さんや銀行の担当者さんは頼りになりますが、まかせっきりにすると後で後悔するという話も聞きますし。
大金が動くので「よくわからないからお任せします」だと危ないと思います。
ある程度知識があれば、まかせっきりにもなりませんし！お互いに協力して購入まで二人三脚で進めるかなと感じましたよ！
当ブログでは失敗や後悔も含めた体験談を交えて購入からリフォームまでのいろいろな情報をお伝えしてますので、住まい探しの参考にしていただければと思います＾＾
